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    沈陽公寓項目賣出“白菜價”:2800元/平米 60平還不到20萬元

      公寓2800元/平方米,60平方米還不到20萬元,還是地鐵附近公寓,這樣的價格讓不少人驚掉了下巴。   近日,沈陽蘇家屯一項目公寓以2800元/平方米低價出售,“慕名”而來排隊…

      公寓2800元/平方米,60平方米還不到20萬元,還是地鐵附近公寓,這樣的價格讓不少人驚掉了下巴。

      近日,沈陽蘇家屯一項目公寓以2800元/平方米低價出售,“慕名”而來排隊的購房者將售樓處堵得水泄不通,最終售樓處不得不暫時關閉。

      記者了解到,沈陽蘇家屯附近住宅產品大概在8000元/平方米,公寓售價甚至不到住宅一半,知情人士反映,之所以降價出售,主要是公司打算清盤沈陽在售的所有產品,并且降價幅度也并非那么大,清盤之前也僅賣3000多元/平方米。

      “價格并沒有想象中那么優惠,可能只是商家營銷做得好,3000多/平方米的清水公寓一直在賣,但賣得也不是很好,之所以這次這么‘火爆’,可能是大家沒想到蘇家屯附近公寓能賣這么便宜,算是‘白菜價’了!”一位附近的居民告訴記者。

      那么,沈陽公寓市場真實表現到底如何?真到了“白菜價”的地步嗎?

      公寓價格一直都在降

    沈陽公寓項目賣出“白菜價”:2800元/平米 60平還不到20萬元插圖

      公寓和住宅在沈陽市場表現可以用“冰火兩重天”來形容。

      2021年沈陽上半年住宅均價12408元/平方米,同比上漲9%?!吧虬藯l”政策推出后,房價上漲勢頭已經得到一定遏制,環比上漲仍然維持在4%。

      與住宅需要政策調控來降溫相比,公寓則持續遭受冷遇。中原地產數據顯示,2021年上半年沈陽公寓成交12.5萬平方米,環比下降36%,同比下降32%,2021年上半年均價為8797元/平方米,2020年下半年均價還在10494元/平方米,半年時間均價下滑了1697元/平方米,環比下降16%,同比降3%。

      從市場反饋來看,公寓產品確實不好賣,尤其是2020年之后不少公寓都進行了“調價”,其中不乏一些熱門地段公寓產品。

      在某房產網站樓盤動態顯示,天惠公寓2020年1月份均價12000元/平方米,到2020年4月時均價顯示11000元/平方米;華強城The King公寓2021年6月均價22000元-29000元/平方米;到7月時,均價已調整至17000元-22000元/平方米。

      沈陽公寓不同區域內價格差異大,公寓價值更依賴于地段和商圈,像蘇家屯地區人口密度低、商圈少,對公寓需求有限,因此反映在價格上差距較大。2021年上半年,公寓新增供應主要集中在渾南、蘇家屯和大東三區,其中和平、沈河、渾南整體均價都已破萬,和平區以14212元/平方米均價排第一;于洪、大東、蘇家屯都在7000元/平方米以下,蘇家屯區公寓均價5522元/平方米墊底。

      地產分析人士表示,從2017-2021年,沈陽公寓價格曲線緊隨市場行情波動,目前均價基本回到了4年前均價。2017年下半年到2019年基本是沈陽樓市最熱年份,公寓價格也隨樓市大背景,持續上漲,到2020年達到頂峰?!吧虬藯l”出臺,樓市得到穩定控制后,公寓價格應聲下跌,說明公寓產品價格“水分”較大,當市場環境較差或者政策發生變化時,公寓價格泡沫部分最容易被擠掉。

      存量居高不下,去化周期達95個月

    沈陽公寓項目賣出“白菜價”:2800元/平米 60平還不到20萬元插圖(1)

      中原地產數據顯示,沈陽公寓主要以存量市場為主,截至2021年6月底,沈陽公寓存量為254萬平方米,其去化周期達到了95個月。

      也就是說,從目前公寓成交量來看,即便再無新增公寓供應,需要近8年時間才能完全消化掉現有庫存。

      沈陽公寓庫存量一直高居不下,并且在近幾年庫存周期持續攀升。2017-2019年,沈陽公寓存量從272萬平方米減至215萬平方米,整體屬于下降趨勢,但2019下半年開始庫存周期再次攀升,其中2020年上半年到2021年上半年,庫存僅上升了5萬平方米,但庫存周期卻由49個月升至95個月,幾乎是翻了一番。

      庫存周期大幅度上升,主要原因在于成交量大幅下降,在2017年-2019年之間,公寓銷量分別為68.5萬平方米、62.3萬平方米、56.9萬平方米,2020年銷量僅為38萬平方米,銷量下滑非常嚴重,接近腰斬。

      2019年之前,雖然庫存量整體較大,但每年新增供應量基本小于成交量,去庫存有一定效果,到了2019年下半年有71.2萬平方米新增供應入市,導致去化周期開始持續增多,去庫存變得更加“艱難”。

      改善型需求占主導

      房產中介人士稱,購買公寓一般有兩種需求,一種是要求選擇好地段、繁華商圈和較高物業服務標準,可以稱之為高端需求,但這部分市場需求占比很??;另一種是作為剛需住宅過渡性產品,多為單身族群為滿足自住,或作為婚前保值財產為目的購置。

      隨著近幾年,沈陽住宅改善型需求的增多,以居住為主的剛需小面積產品開始逐漸失去市場。2019年樓市調研結果發現,樓市中剛需與改善需求仍占絕對主力,改善住房需求有明顯上升趨勢,且超過剛性需求位居第一。

      據調查,沈陽購房置業客群中,單身、準婚、已婚(未生育)三類客群對產品需求均以61-90平方米為主,沈陽目前公寓主力產品(占60%)主要在60平方米以下。說明公寓主力產品不在主流購房需求面積段上。

      投資方面,沈陽公寓低回報率很難喚起投資者動力,目前在沈陽購置公寓產品價格不菲,如果用來出租,賺取的收益甚至比不上普通理財。例如位于青年大街金廊沿線華強城,一套67平方米公寓售價在113萬元左右,在貝殼網上相同面積、房源公寓一個月租金3000元,年租金3.6萬元,投資回報率僅有3.2%。

      酒店式返租型公寓承諾給的租金較高,但近兩年受疫情影響,酒店的生意都不大好做,很多處于虧損狀態,投資酒店型公寓將面臨很大風險。

      從價值投資角度,公寓增值幅度遠遠小于住宅,2017年上半年住宅均價為7714元/平方米,2021年上半年住宅均價為12408元/平方米,4年時間漲幅達60%;公寓則由8447元/平方米漲至8797元/平方米,幾乎沒太大變化,即便是最高峰值10494元/平方米房價來算,漲幅僅有24%,還是不及住宅增幅一半。

      同時,一些公寓在學區方面“福利”的消失,也讓公寓產品認可度越來越低。2016年為鼓勵市民購買公寓產品,沈陽市政府曾下發《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見》,給予自住型公寓在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。

      但政策僅持續了一年多時間,2017年新房產政策中,已經取消了自住型公寓的學區待遇。

      有房產專家稱,近兩年,公寓產品之所以在沈陽市場持續下行,與沈陽整體市場環境有關,首先是公寓產品需求量有限,市場供遠大于求,雖然公寓產品不限購,但在產權年限、稅費、貸款以及學區方面的福利遠不及住宅,綜合原因導致,公寓價格上漲空間有限,租金投資回報率低,公寓市場進一步壓縮,處在繁華商圈的公寓還有一定購買價值,而人口密度較低或欠發達區域,公寓產品投資價值很低。在目前房住不炒的政策背景下,需求量沒有明顯變化,沈陽公寓市場很難升溫,在很長一段時間還將以去庫存為主,新增供應將嚴格受控。

      房價最新走勢:

      樓市降溫明顯 7月份百強房企銷售 同比環比出現“雙降”

    (文章來源:中國房地產報)

    作者: 零股財經網

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